据说近两天广州“容积率”计算新规正在征求意见，8月22日《广州市规划管理容积率指标计算办法(征求意见稿)》公布,行业内不少人纷纷表示“阳台变小房”等开发商促销方式将被杜绝！

容积率指标计算新规

【所谓容积率，指的是作为建设用地内计算容积率的总建筑面积与可建设用地面积的比值。】

标志着地块开发强度的容积率,对开发商而言必须精打细算用到尽,而容积率的计算方式,直接影响到未来开发商的建筑设计！同时，对购房者来说，也牵扯着各种或大或小的利益，一起来看看新规征求意见稿可能让大家比较关注的几点：

关注1 不计入容积率建筑面积的一般计算规则

建筑避难层中用作消防避难的空间以及地下公共通道、地下公交站场、地铁站台层、地铁站厅层（除商业设施外）、地下停车库、地下非机动车库、非平战结合的人防工程和地下市政公用设施及地下设备用房等地下空间的建筑面积，不计入容积率。

关注2 半开敞空间 合规阳台可按一半面积计算

所谓“半开敞空间”说的是阳台、入户花园等等，在新房销售这块，不少开发商会利用阳台算一半面积去做“N+1”户型，以便变身为一间小房。不过据悉，这次征求意见稿——新《计算办法》对此严格做了规范，对符合计算一半面积的阳台进行了空间限制，明确了合规阳台的标准。

附件：广州市规划管理容积率指标计算办法（征求意见稿）

第一条  （目的、依据）

为规范规划管理中容积率指标的计算，根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）、《广州市城乡规划技术规定》（广州市人民政府令第133号）等国家标准及规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  （适用范围）

广州市行政区域内城乡规划管理中的建筑工程容积率指标计算应当按照本办法执行。

房屋预售及房屋产权登记时的建筑面积测算，不适用本规定，按照《房屋测量规范》（GB/T17896.1-2000）、《广州市房屋面积测算规范》（DBJ440100/T204-2014）及有关规定执行。

第三条  （建筑面积计算规则） 

本市建筑工程建筑面积的计算，应当按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）执行。

第四条  （不计入容积率建筑面积的一般计算规则）

建筑避难层中用作消防避难的空间以及地下公共通道、地下公交站场、地铁站台层、地铁站厅层（除商业设施外）、地下停车库、地下非机动车库、非平战结合的人防工程和地下市政公用设施及地下设备用房等地下空间的建筑面积，不计入容积率。

既有房屋为改善人流疏散、垂直交通等而增设的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等配套服务设施的建筑面积不计入容积率。 

对因实施绿色建筑技术而必须增加的建筑面积，符合现行政策法规的规定并经城乡建设主管部门认定后，可不纳入计算容积率。具体认定办法由城乡建设主管部门会同城乡规划主管部门另行制订，报市政府批准后执行。 

第五条  建筑公共开放空间应当符合下列要求：

（一）架空层应有公共垂直交通设施可达，其净高应≥3.6米，且架空层开敞面累计长度应不小于架空层周长的40%；

（二）位于首层的单个架空空间面积应不少于150平方米，其进深应不小于4.0米；

（三）位于裙房与塔楼之间的架空层应当整层架空；

（四）非住宅建筑位于塔楼中间层的单个架空空间面积应不少于300平方米；住宅建筑位于塔楼中间层的架空空间按照本办法第十条规定计入容积率。

第六条  符合第五条规定的建筑公共开放空间，按照下列规则计算容积率：

（一）住宅、办公、商业类建筑位于建筑物首层的建筑公共开放空间不计入容积率；位于首层以外的建筑公共开放空间不计入容积率的建筑面积累计不得大于规划条件核定的计算容积率总建筑面积的3%； 

（二）工业建筑公共开放空间不计入容积率的建筑面积累计不得大于规划条件核定的计算容积率总建筑面积的3%。

第七条  不属于本办法第四条、第五条、第六条规定，根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）需计算建筑面积的，应当按其建筑面积计算容积率面积。

第八条  建筑层高超过基准值的，按照每2.2米为一层、余数进一的方法，按其水平投影面积的倍数计算容积率建筑面积。折算倍数的计算具体详见本办法附件《广州市各类建筑层高与计算容积率建筑面积折算倍数关系表》。

第九条  建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分，电影院、大型会议厅、宴会厅、展览厅、指挥监控中心以及有特殊工艺需求的工业厂房等对层高有特殊要求的空间，按其水平投影面积计算容积率建筑面积。

第十条  住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.1米，且每层的半开敞空间水平投影面积之和不超过该层（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积15%的，按其投影面积一半计算容积率建筑面积；超出部分按其水平投影面积计算容积率建筑面积。

第十一条 非住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.1米，每层的半开敞空间水平投影面积之和不超过该层（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积10%的，按照其水平投影面积一半计算容积率建筑面积；超出部分按其水平投影面积计算容积率建筑面积。

第十二条 （罚则）

城乡规划主管部门对在城乡规划管理过程中发现的违反本规定构成的违法建设，应当根据《广州市违法建设查处条例》、《广州市城市管理综合执法细则》、《广州市城乡规划程序规定》等有关规定及时移交城市管理综合执法机关依法处理。

第十三条  本办法中部分术语解释如下：

（一）容积率：指建设用地内计算容积率的总建筑面积与可建设用地面积的比值。

（二）建筑公共开放空间：是附属于建筑物，面向小区不特定业主或者公众、全天候免费开放的公共空间。

（三）大型商业：其中任一楼层建筑面积不小于5000平方米或总建筑面积不小于15000平方米。

（四）半开敞空间：有永久性顶盖，且至少有一个边除护栏外没有任何围护结构的开敞平台，如建筑的阳台、入户花园、空中花园、设备平台、活动平台、挑廊等。

（五）半开敞空间进深：半开敞空间短边护栏外围至外墙外缘的最大垂直距离。

第十四条  （施行日期）

本办法自2016年月日起施行，有效期五年。相关法规政策依据变化或有效期届满后，根据实施情况依法评估修订。2011年6月1日施行的《广州市规划管理建筑面积计算办法》同时废止。

广州市各类建筑层高与计算容积率建筑面积折算倍数关系表

倍数关系表

备注：1.H为建筑层高。

2.折算倍数N=（H-基准值）/2.2（余数进一取整）+1。

3.复式住宅客厅、起居室通高部分的折算倍数N=（H-基准值）/2.2（余数进一取整）+2。

征求意见时间：2016年8月22日—2016年8月31日

意见反馈方式：

1.邮寄至广州市国土资源和规划委员会建筑规划管理处，邮政编码：510030

2.传真至020-83369240

3.发送电子邮件至gzggwjgc@163.com

4.到广州市政务中心市国土资源和规划委员会收案窗口或广州市吉祥路80号提交书面意见